随着调控政策不断出台，过热的一线城市楼市开始降温。这波上涨行情是从深圳率先启动的，但遗憾的是，直到今天绝大多数人仍然没有搞明白，深圳楼市到底发生了什么，即将发生什么。
通过对关键数据的比对研究，我的结论是，深圳楼市存在令人震撼的特殊性。无论未来官方出台什么政策，深圳楼市都将有重大事件发生。
让我们通过跟北京和上海的比对，看看深圳过去10多年到底发生了什么。
一、深圳实际人口比肩京沪
从人口规模上看，深圳36年前几乎是从零开始起步的。但到了2014年年底的时候，深圳实际生活人口已经接近京沪这两个特大城市。
由于深圳尚未公布2015年统计公报，这篇文章只能采取2014年和之前的数据。官方公布的常住人口数字，2014年底是上海2426万人，北京是2152万人，深圳只有1078万人。
但三个城市义务教育阶段的在校生人数分别是：上海123万人，北京112.8万人，深圳105.7万人，应该说深圳实际人口应该已经非常接近京沪。对此，深圳官方也不否认，主要领导最近公开承认深圳实际管理人口超过2000万。
2014年的数据还显示，当年小学生招生人数，上海是16.34万人，北京是15.3万人，深圳达到了16.25万人。也就是说，深圳小学生招数人数已经超过了北京、逼近上海，显示出深圳强劲的人口增长后劲。
但深圳城市面积只有上海的3分之一，北京的8分之一。
二、深圳商品住宅供应量少得可怜
熟悉深圳楼市的人都知道，由于土地面积狭小，深圳商品住宅供应量长期偏小，每年的开工面积和竣工面积跟中山这种三线城市差不多。
下面这组数据非常令人震撼，它显示了2000年以来北上深三大城市商品住宅竣工量：
北京上海深圳竣工商品住宅面积一览表（单位：万平米）
年份 北京 上海 深圳 2000 887 1724 524 2001 1128 1744 573 2002 1926 1880 698 2003 2080 2881 816 2004 2285 3270 772 2005 3024 2819 704 2006 2193 2747 581 2007 1854 2844 437 2008 1400 1899 444 2009 1613 1522 270 2010 1499 1396 251 2011 1316 1549 233 2012 1523 1609 289 2013 1692 1417 196 2014 1804 1535 269 总计 26224 30836 7057